«Βουτιά» τιμών και ζήτησης στην αγορά του Πειραιά

Τι λέει η έρευνα της Eurobank EFG Property Services, και γιατί ενισχύεται η αγορά παλαιών διαμερισμάτων. Η σημαντική μείωση του όγκου συναλλαγών –τόσο για νεόδμητες κατοικίες όσο και για κατοικίες παλαιότερης κατασκευής– χαρακτήρισε, τους πρώτους μήνες του 2011, την αγορά κατοικίας στον Πειραιά, σύμφωνα με πρόσφατη έρευνα της Eurobank EFG Property Services (τα στοιχεία της συλλέχθηκαν κατά το διάστημα Ιανουάριος 2011-τέλη Φεβρουαρίου 2011). Στην ίδια έρευνα τονίζεται ότι οι ζητούμενες τιμές των νεόδμητων κατοικιών υποχώρησαν από 5% έως 12%, με τα υψηλότερα επίπεδα υποχώρησης να σημειώνονται στα Καμίνια και στο Νέο Φάληρο. Παράλληλα, το κύριο αγοραστικό ενδιαφέρον αφορά κυρίως παλαιά διαμερίσματα χαμηλότερου κόστους, με αξίες 60.000 έως 80.000 ευρώ, με βάση την οικονομική δυνατότητα των υποψήφιων αγοραστών. Τα τελευταία χρόνια η ζήτηση έχει μειωθεί και για άλλον έναν λόγο: Η αγορά των παλαιών κατοικιών δεν ενισχύεται πλέον από τους οικονομικούς μετανάστες, οι οποίοι τα προηγούμενα έτη εκδήλωναν σημαντικό αγοραστικό ενδιαφέρον κυρίως για τις περιοχές Δραπετσώνα, Νίκαια, Κερατσίνι και Πέραμα. Μεγάλο απόθεμα νεόδμητων κατοικιών εντοπίζεται στην Αγία Σοφία, στα Καμίνια και στο Νέο Φάληρο, ενώ τα υψηλότερα επίπεδα τιμών του δήμου παρουσιάζονται στο παραλιακό μέτωπο της Aκτής Θεμιστοκλέους και της Aκτής Μουτσοπούλου, καθώς και στην Καστέλλα, κυρίως λόγω της προσφερόμενης θέας στη θάλασσα. Στις «μεσαίες» περιοχές του Πειραιά, στις οποίες συγκαταλέγονται η Καλλίπολη, το Χατζηκυριάκειο και η Φρεαττύδα, οι ζητούμενες τιμές νεόδμητων διαμερισμάτων κυμαίνονται από 2.500 έως 2.900 ευρώ ανά τ.μ., ενώ στις οικονομικές περιοχές, όπως είναι τα Καμίνια, η Αγία Σοφία, τα Μανιάτικα και τα Ταμπούρια, οι ζητούμενες τιμές νεόδμητων διαμερισμάτων κυμαίνονται από 1.700 έως 2.100 ευρώ ανά τ.μ. Το «Saronic Magazine» παρουσιάζει αναλυτικά την αγορά ακινήτων στον Δήμο Πειραιά από την έρευνα της Eurobank EFG Property Services. ΠΕΙΡΑΪΚΗ - Η θέα κοστίζει ακριβά Το παραλιακό μέτωπο της Aκτής Θεμιστοκλέους και της Aκτής Μουτσοπούλου, μαζί με την Καστέλλα, περιλαμβάνονται στις προνομιούχες περιοχές του Δήμου Πειραιά. Γιατί; Κυρίως λόγω της θέσης και της προσφερόμενης θέας στη θάλασσα. Ο αριθμός των διαθέσιμων νεόδμητων κατοικιών είναι περιορισμένος, και εντοπίζονται κυρίως στην περιοχή της Aκτής Θεμιστοκλέους, με συνήθεις επιφάνειες από 90 έως 120 τ.μ. Τα επίπεδα τιμών είναι τα υψηλότερα που υπάρχουν στον Δήμο Πειραιά, από 3.000 έως 6.000 ευρώ ανά τ.μ. (ακόμη και για παλαιά ακίνητα αν έχουν θέα), ενώ η ζήτηση κινείται σε χαμηλά επίπεδα, παρότι οι ζητούμενες τιμές σημείωσαν υποχώρηση μεγαλύτερη του 10% σε σχέση με το 2009. Αξίζει να σημειωθεί ότι στις δύο αυτές γειτονιές μπορεί να παρατηρηθούν μεγάλες διαφορές στις τιμές (έως και 50%), σε περίπτωση που το ακίνητο είναι ένα ή δύο στενά από την παραλιακή οδό και δεν έχει θέα στη θάλασσα από πουθενά. ΚΑΛΛΙΠΟΛΗ – ΧΑΤΖΗΚΥΡΙΑΚΕΙΟ - Στο 7% η μείωση των ζητούμενων τιμών Εδώ χτυπάει η καρδιά του Δήμου Πειραιά. Άλλωστε, όπως αναφέρεται και στην έρευνα, η Καλλίπολη και το Χατζηκυριάκειο είναι από τις παλαιότερα ανεπτυγμένες αστικές περιοχές του δήμου, γι' αυτό και πλέον χαρακτηρίζονται από υψηλή πληθυσμιακή πυκνότητα. Το απόθεμα νεόδμητων διαμερισμάτων είναι περιορισμένο και οι συνήθεις επιφάνειες κυμαίνονται μεταξύ 70 και 100 τ.μ. Όπως και στις περιοχές της Καστέλλας και της Πειραϊκής, έτσι και εδώ τα επίπεδα των ζητούμενων τιμών διαμερισμάτων εξαρτώνται κυρίως από τη θέα στη θάλασσα που διαθέτει το ακίνητο. Κοινώς, όταν υπάρχει θέα, οι τιμές είναι υψηλές, και μην περιμένετε ευκολίες στα παζάρια για την αγορά. Βέβαια, η ζήτηση για αγορά νεόδμητων κατοικιών είναι ιδιαίτερα περιορισμένη, με αποτέλεσμα να έχει καταγραφεί και περιορισμένος αριθμός πράξεων κατά το 2010, ενώ το ενδιαφέρον των δυνητικών αγοραστών έχει στραφεί κυρίως σε παλαιά διαμερίσματα μικρής επιφάνειας. Σύμφωνα με την έρευνα, η υποχώρηση των ζητούμενων τιμών νεόδμητων διαμερισμάτων σε σχέση με το 2009 διαμορφώθηκε στα επίπεδα του 7% περίπου, ενώ μεγαλύτερη ήταν η υποχώρηση των ζητούμενων τιμών των παλαιών κατοικιών. Ενδεικτικά, για τα νεόδμητα διαμερίσματα οι τιμές κυμαίνονται από 2.500 έως 2.900 ευρώ ανά τ.μ. ΚΑΜΙΝΙΑ - Μακριά και φθηνά Όσο απομακρυνόμαστε από το εμπορικό κέντρο του Πειραιά και την καρδιά του δήμου, οι τιμές μειώνονται (με εξαίρεση το Νέο Φάληρο). Πρώτο χαρακτηριστικό παράδειγμα είναι τα Καμίνια. Πρόκειται για μια περιοχή που εκτείνεται μεταξύ των λεωφόρων Πειραιώς και Θηβών, και συνορεύει με τον Άγιο Ιωάννη Ρέντη. Είναι η οικονομικότερη γειτονιά του δήμου (με τιμές από 1.700 έως 2.000 ευρώ ανά τ.μ.), η οποία μάλιστα διαθέτει σημαντικό απόθεμα νεόδμητων διαμερισμάτων, με συνήθεις επιφάνειες από 70 έως 85 τ.μ. Κατά το 2010 η ζήτηση ήταν σημαντικά περιορισμένη, ενώ ο όγκος συναλλαγών κινήθηκε σε ιδιαίτερα χαμηλά επίπεδα, με αποτέλεσμα το απόθεμα νεόδμητων κατοικιών να παραμείνει σταθερό. Παρά τις ήδη χαμηλές τιμές, στα Καμίνια σημειώθηκε το υψηλότερο ποσοστό υποχώρησης ζητούμενων τιμών του Δήμου Πειραιά, το οποίο ανέρχεται σε 12% περίπου σε σχέση με το 2009. ΜΑΝΙΑΤΙΚΑ – ΑΓΙΑ ΣΟΦΙΑ – ΤΑΜΠΟΥΡΙΑ - Λόγω… τιμής Το δεύτερο παράδειγμα που επιβεβαιώνει το γεγονός ότι, όσο απομακρυνόμαστε από το κέντρο του Πειραιά, μειώνονται οι τιμές πώλησης των ακινήτων είναι αυτές οι τρεις γειτονιές. Βρίσκονται βόρεια της Ακτής Κονδύλη και συνορεύουν με τη Νίκαια και το Κερατσίνι. Χαρακτηρίζονται από υψηλή πληθυσμιακή πυκνότητα, ενώ εδώ και πολλά χρόνια αποτελούν αγαπημένες περιοχές για τους νησιώτες που θέλουν να έχουν ένα σπίτι στο μεγάλο λιμάνι, όταν έρχονται από το νησί και πρέπει να μείνουν για καιρό. Όπως αναφέρεται στην έρευνα της Eurobank EFG Property Services, το καταγεγραμμένο απόθεμα νεόδμητων κατοικιών είναι ιδιαίτερα σημαντικό και αφορά κυρίως διαμερίσματα τυπικής εργολαβικής κατασκευής (χωρίς πολυτέλειες), με συνήθεις επιφάνειες από 70 έως 90 τ.μ. Η ζήτηση τόσο για νεόδμητες όσο και για παλαιές κατοικίες είναι σημαντικά περιορισμένη, ενώ η υποχώρηση των ζητούμενων τιμών νεόδμητων διαμερισμάτων διαμορφώνεται στα επίπεδα του 7% περίπου σε σχέση με το 2009 (τιμές από 1.850 έως 2.100 ευρώ ανά τ.μ.). ΝΕΟ ΦΑΛΗΡΟ - Με αύρα νοτίων προαστίων Η Λεωφόρος Ποσειδώνος και η θέα στον Σαρωνικό (μόνο από τους τελευταίους ορόφους των ακινήτων που βρίσκονται στην Παραλιακή) δίνουν αύρα νοτίων προαστίων στο Νέο Φάληρο. Στην περιοχή καταγράφεται σημαντικό απόθεμα νεόδμητων διαμερισμάτων, με συνήθεις επιφάνειες από 70 έως 100 τ.μ., το οποίο εντοπίζεται κυρίως γύρω από την περιοχή του Γηπέδου Καραϊσκάκη και κοντά στον σταθμό του τρένου. Η διακύμανση των ζητούμενων τιμών οφείλεται κυρίως στην προσφερόμενη θέα στη θάλασσα και στη θέση του ακινήτου. Πλεονεκτικότερα τμήματα της περιοχής, όπου συναντώνται και τα υψηλότερα επίπεδα τιμών κατοικιών, είναι αυτά που βρίσκονται πλησίον της Λεωφόρου Ποσειδώνος και συνορεύουν με το Μοσχάτο. Αντίθετα, οι φθηνότερες επιλογές είναι πλησίον της Λεωφόρου Πειραιώς. Κατά το 2010 πραγματοποιήθηκαν ορισμένες συναλλαγές νεόδμητων κατοικιών με τιμές… εκπτώσεων. Οι ζητούμενες τιμές νεόδμητων διαμερισμάτων σημείωσαν υποχώρηση της τάξεως του 9% περίπου, σε σχέση με το 2009, και κυμαίνονται από 2.200 έως 2.500 ευρώ ανά τ.μ. Αντικειμενικές αξίες στον Δήμο Πειραιά Επειδή πολύ λόγος γίνεται τελευταία σχετικά με την αναμενόμενη αύξηση των αντικειμενικών αξιών (η οποία θα σημάνει μια σειρά από αυξήσεις σε διάφορες συναλλαγές κατά την αγορά ή τη μεταβίβαση ακινήτων), σας παραθέτουμε τις αντικειμενικές αξίες που ισχύουν σήμερα στον Δήμο Πειραιά. Τις υψηλότερες αντικειμενικές έχει η Ακτή Θεμιστοκλέους (στο τμήμα από Θεοτόκη μέχρι Κοτζιαδών), με 3.500 ευρώ ανά τ.μ.! Σε άλλα τμήματα της Ακτής Θεμιστοκλέους η αντικειμενική αξία πέφτει στα… 3.100 ευρώ ανά τ.μ., ενώ ίδια αντικειμενική αξία έχουν και τμήματα της Βασιλέως Παύλου, της Γρηγορίου Λαμπράκη και των Ακτών Κουντουριώτου, Κουμουνδούρου και Μουτσοπούλου. Στις υπόλοιπες γειτονιές οι αντικειμενικές αξίες του Δήμου Πειραιά κυμαίνονται από 1.000 έως 3.050 ευρώ ανά τ.μ.