Μεταβιβάσεις ακινήτων σε συζύγους, νέες συμφωνίες με ενοικιαστές διαρκείας, «μετακομίσεις» σε μικρότερες πλατφόρμες και μετατροπή του φυσικού προσώπου σε εταιρεία είναι μερικές μόνο από τις κινήσεις που σπεύδουν να κάνουν (όσο προλαβαίνουν φέτος) οι ιδιοκτήτες που διαθέτουν ακίνητα με βραχυχρόνιες μισθώσεις τύπου Airbnb.
Μόλις ψηφιστεί το νέο φορολογικό νομοσχέδιο η Ανεξάρτητη Αρχή Δημοσίων Εσόδων (ΑΑΔΕ) θα τρέξει διασταυρώσεις ανάμεσα στα ΑΦΜ και το Μητρώο Βραχυχρόνιων Mισθώσεων. Oσοι ιδιοκτήτες εμφανιστούν να νοικιάζουν πάνω από 2 ακίνητα μέσα από τις ψηφιακές πλατφόρμες Airbnb, Booking.com, VRBO Expedia θα πρέπει από το νέο έτος να ανοίξουν ατομική επιχείρηση με αποτέλεσμα να φορολογηθούν με τα νέα αντικειμενικά κριτήρια και να πληρώνουν ΦΠΑ, εισφορές, τέλος επιτηδεύματος. Εφόσον δηλαδή υπάρχουν πάνω από δύο ακίνητα για μίσθωση, θα ενεργοποιούνται τα τεκμαρτά εισοδήματα, που σημαίνει ότι το ελάχιστο εισόδημα δεν θα μπορεί να είναι μικρότερο από το κατώφλι που βγάζει ο νέος μαθηματικός τύπος βάσει του κατώτατου μισθού συν τις προσαυξήσεις.
Σημειωτέoν ότι οι ατομικές αυτές επιχειρήσεις που θα δημιουργηθούν από το 2024 και μετά δεν θα θεωρούνται νέες – εφόσον οι φορολογούμενοι πραγματοποιούν τις βραχυχρόνιες μισθώσεις για περισσότερα από 3 έτη- και δεν θα τυγχάνουν του ευνοϊκού καθεστώτος της πλήρους απαλλαγής από τα αντικειμενικά κριτήρια, το οποίο προβλέπεται να ισχύσει για τις νεοσυσταθείσες επιχειρήσεις κατά τα 3 πρώτα χρόνια λειτουργίας τους. Ως εκ τούτου, από το πρώτο κιόλας έτος λειτουργίας, δηλαδή από το 2024, τα εισοδήματά τους -υπό την προϋπόθεση της ήδη τριετούς άσκησης των συγκεκριμένων δραστηριοτήτων- θα προσδιοριστούν με βάση τα νέα αντικειμενικά κριτήρια. Αν ο ιδιοκτήτης επιχειρήσει να μείνει εκτός πλατφόρμας και νοικιάζει το ακίνητο με βραχυχρόνιες μισθώσεις (δηλαδή δεν υπάρχει ηλεκτρονικό μισθωτήριο μακροχρόνιας μίσθωσης), θα πληρώσει πρόστιμο ίσο με το 50% των ακαθάριστων εσόδων του τελευταίου φορολογικού έτους, με ελάχιστο τα 5.000 ευρώ.
Επίσης, από το 2024 αλλάζουν οι προϋποθέσεις για τον χαρακτηρισμό μιας μίσθωσης ως βραχυχρόνιας: η κάθε μίσθωση, ανά πελάτη, θα πρέπει να διαρκεί μέχρι 60 ημέρες και να μην παρέχονται άλλες υπηρεσίες πλην κλινοσκεπασμάτων (αλλιώς πρέπει να επιβάλλεται ΦΠΑ). Μίσθωση μεγαλύτερης διάρκειας θα πρέπει να είναι αστική, εκτός δηλαδή πλατφόρμας βραχυχρόνιων μισθώσεων. Για να αποφύγουν αυτό το νέο δυσμενές πλαίσιο και να εκμεταλλευτούν όσο μπορούν το υφιστάμενο, πιο ευνοϊκό, πολλοί ιδιοκτήτες ακινήτων επιχειρούν τα εξής:
¦ Να ανοίξουν προσωπική εταιρεία ή νομικό πρόσωπο όπου εκεί δεν υπάρχουν τα ελάχιστα εισοδήματα.
¦ Μια ιδέα είναι να «σπάσουν» τα ακίνητα στα μέλη της οικογένειας. Δηλαδή, κάποιος που διαθέτει τρία ακίνητα μπορεί να περάσει ένα ή δύο στο παιδί του – και μάλιστα χωρίς κανέναν φόρο (ισχύει αφορολόγητο μέχρι του ποσού των 800.000 ευρώ). Εναλλακτικά μπορεί να δώσει την επικαρπία για κάποια χρόνια, καθιστώντας επί της ουσίας υπεύθυνο του ακινήτου τον επικαρπωτή.
¦ Κάποιοι άλλοι σκοπεύουν να κρατήσουν ανοιχτό το 3ο Airbnb την εορταστική περίοδο των Χριστουγέννων και να το «κλείσουν» με το νέο έτος ή να μεταβιβάσουν τη διαχείριση.
¦ Ορισμένοι επιλέγουν να διαθέσουν το ακίνητό τους σε άλλες μικρότερες πλατφόρμες που δεν στέλνουν στοιχεία στην ΑΑΔΕ. Οι πλατφόρμες που λειτουργούν αποτελεσματικά για την ελληνική αγορά είναι: η Airbnb, η Booking, η HomeAway, και δευτερευόντως η Agoda, η Tripadvisor, η Clickstay και άλλες πιο εξειδικευμένες (τύπου MrBnB).
Πάντως στο Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής της ΑΑΔΕ είναι καταχωρημένα 168.819 ακίνητα που ανήκουν σε 107.719 ΑΦΜ (νομικά και φυσικά πρόσωπα). Από αυτά:
¦ 27.367 ακίνητα ανήκουν σε 5.297 νομικά πρόσωπα.
¦ 41.452 ακίνητα ανήκουν σε 102.422 φυσικά πρόσωπα. Από αυτά, έως 2 ακίνητα έχουν 94.982 φυσικά πρόσωπα (92,7% των φυσικών προσώπων). Τρία ή περισσότερα ακίνητα έχουν 7.440 φυσικά πρόσωπα και αντιστοιχούν σε 30.329 ακίνητα.
Σημειώνεται ότι 4.100 φυσικά πρόσωπα έχουν ακριβώς τρία ακίνητα, ενώ 1.687 φυσικά πρόσωπα έχουν τέσσερα ακίνητα.
