Από τα άδεια διαμερίσματα στις κοινωνικές κατοικίες: Πώς θα πέσουν χιλιάδες ακίνητα στην αγορά

Ραλλού Αλεξοπούλου • ralexopoulou@naftemporiki.gr

Εμπλουτίζεται σταδιακά η λίστα των παρεμβάσεων της κυβέρνησης για την αντιμετώπιση του στεγαστικού. Πέρα από τα προγράμματα που ήδη τρέχουν όπως το «Σπίτι Μου 2», Νόμο του Κράτους αποτελεί πλέον το μέτρο της Κοινωνικής Αντιπαροχής ενώ υπό επεξεργασία, κατόπιν συνεννόησης με την Κομισιόν η χρήση κονδυλίων του ΕΣΠΑ για ένα νέο πρόγραμμα Ανακαίνισης και Ενεργειακής Αναβάθμισης κατοικιών.

Παράλληλα, παρέχονται κίνητρα στους ιδιοκτήτες ακινήτων μέσω της μείωσης της φορολογίας των ενοικίων ενώ έρχονται αλλαγές στην τριετή φοροαπαλλαγή των ιδιοκτητών ακινήτων που τα διαθέτουν για μακροχρόνια μίσθωση. Βασικός στόχος η αξιοποίηση της δημόσιας περιουσίας και η αύξηση της προσφοράς ακινήτων ώστε να πέσουν οι τιμές στην αγορά.

Τελευταία παρέμβαση αποτελεί το «λίφτινγκ» στην απαλλαγή φόρου εισοδήματος για 3 έτη στους ιδιοκτήτες ακινήτων που «ανοίγουν» τις κενές τους κατοικίες. Το συγκεκριμένο μέτρο αφορά μισθώματα κατοικιών έως 120 τ.μ. οι οποίες ήταν κενές ή χρησιμοποιούνταν για βραχυχρόνια μίσθωση και στη συνέχεια πέρασαν σε νέα μίσθωση για τουλάχιστον τρία έτη. Με νέες διατάξεις οι οποίες θα συμπεριληφθούν στο νομοσχέδιο το οποίο θα τεθεί προς έγκριση στο σημερινό υπουργικό συμβούλιο θα προβλέπεται ότι :
• Η φοροαπαλλαγή για τους πολύτεκνους δεν θα περιορίζεται σε διαμερίσματα με εμβαδόν τα 120 τ.μ. Θα αυξάνεται κατά 20 τετραγωνικά για άνω των δύο τέκνων. Δηλαδή, στα 140 τ.μ. για οικογένεια με τρία παιδιά, στα 160 τ.μ. για οικογένειες με τέσσερα παιδιά κ.λπ.

• Εξαιρούνται από την υποχρέωση τριετούς συμβολαίου ενοικίασης ειδικές κατηγορίες δημοσίων υπαλλήλων (εκπαιδευτικοί, γιατροί, νοσηλευτές, ένστολοι). Με τις αλλαγές που υιοθετούνται, οι ιδιοκτήτες ακινήτων θα μπορούν να νοικιάζουν σε συγκεκριμένους δημόσιους λειτουργούς ακίνητα ακόμη και με συμβόλαιο εξαμήνου, χωρίς οι ίδιοι να χάνουν το όφελος της τριετούς φοροαπαλλαγής.

• Οι ιδιοκτήτες ακινήτων δεν θα χάνουν τη φοροαπαλλαγή ούτε στην περίπτωση που ο ενοικιαστής «σπάσει» το τριετές συμβόλαιο πριν από τη λήξη του, υπό την αίρεση ότι εντός τριμήνου θα βρεθεί νέος ενοικιαστής.

Κοινωνική αντιπαροχή

Στο «οπλοστάσιο» της Κυβέρνησης για προσιτή στέγη περιλαμβάνεται το πρόγραμμα της Κοινωνικής Αντιπαροχής. Στόχος είναι η ανέγερση κατοικιών, σε πρώτη φάση, μέσω της εμπορικής αξιοποίησης ακινήτων του Δημοσίου και των Οργανισμών Τοπικής Αυτοδιοίκησης (ΟΤΑ). Το μοντέλο που θα ακολουθηθεί βασίζεται στη συνεργασία του κράτους με ιδιώτες, οι οποίοι θα επενδύσουν ίδια κεφάλαια για να χτίσουν ή να ανακαινίσουν ακίνητα σε δημόσια γη, τα οποία στη συνέχεια θα διατεθούν με κοινωνικά κριτήρια.

Μέσω διαγωνιστικής διαδικασίας, λιμνάζουσα δημόσια περιουσία του δημοσίου αξιοποιείται από ιδιώτες κατασκευαστές, οι οποίοι θα δημιουργήσουν νέα διαμερίσματα και ως αντάλλαγμα θα κρατούν ένα ποσοστό των νέων κατοικιών, επιστρέφοντας στο δημόσιο τουλάχιστον το 30% αυτών προκειμένου να διατεθεί για κοινωνικές κατοικίες σε νέους, οικογένειες, πολύτεκνους, μονογονεϊκές οικογένειες και νοικοκυριά με άτομα με αναπηρία με τιμή ουσιαστικά χαμηλότερη από τις αντίστοιχες της αγοράς.

Οι κοινωνικές κατοικίες θα διατίθενται με προσιτό μίσθωμα, το ανώτατο όριο του οποίου θα καθορίζει το αρμόδιο υπουργείο, ενώ δίνεται και η δυνατότητα εξαγοράς έπειτα από 10 χρόνια συνεπούς μίσθωσης.

Δικαιούχοι αναμένεται να είναι νέοι ηλικίας έως 39 ετών ή νέα ζευγάρια όπως και χαμηλόμισθοι, πολύτεκνοι ή και μονογονεϊκά νοικοκυριά, που θα μένουν στα σπίτια που θα κατασκευάζονται από τους ιδιώτες. Τα κριτήρια βάσει των οποίων θα επιλέγονται οι δικαιούχοι είναι το εισόδημα, η περιουσιακή τους κατάσταση (κινητή και ακίνητη), η οικογενειακή σύνθεση και ο αριθμός των τέκνων.

Οι ενοικιαστές και τα εξαρτώμενα μέλη τους δεν θα μπορούν να λαμβάνουν άλλα στεγαστικά επιδόματα ή να συμμετέχουν σε προγράμματα που καλύπτουν στεγαστικές ανάγκες, όπως το φοιτητικό στεγαστικό επίδομα ή η στεγαστική συνδρομή ανασφάλιστων υπερηλίκων.

Παράλληλα, σε συνεργασία με το υπουργείο Εθνικής Άμυνας θα αξιοποιηθούν ανενεργά στρατόπεδα, αρχής γενομένης από τρία σε Αθήνα (Χαϊδάρι), Θεσσαλονίκη (Ζιάκα) και Πάτρα. Βασικός στόχος είναι ο αριθμός των νέων διαμερισμάτων να φτάσει στα 2.000, εκ των οποίων τα 1.500 θα διατεθούν άμεσα για κοινωνικές κατοικίες, ενώ τα υπόλοιπα 500 θα εξυπηρετήσουν τις στεγαστικές ανάγκες των ενστόλων. Τα έργα στα στρατόπεδα αναμένεται να ξεκινήσουν το 2026 και οι πρώτες παραδόσεις θα γίνουν μέσα στην τριετία.

Υπό συζήτηση με την Ευρωπαϊκή Επιτροπή είναι η δημιουργία ενός νέου προγράμματος που θα συνδυάζει την επιδότηση, πιθανόν κατά 70%-80%, για την ανακαίνιση και την ενεργειακή αναβάθμιση παλαιών ακινήτων. Οι πόροι του προγράμματος θα προέλθουν από την αναθεώρηση του ΕΣΠΑ, η οποία βρίσκεται σε εξέλιξη. Το νέο πρόγραμμα θα ανακοινωθεί μόλις το οικονομικό επιτελείο εξασφαλίσει την έγκριση της Κομισιόν.

Αδρανή ιδρύματα – Σχολάζουσες κληρονομιές

Το επόμενο χρονικό διάστημα το υπουργείο Εθνικής Οικονομίας και Οικονομικών θα φέρει στη Βουλή νομοσχέδιο για τα αδρανή ιδρύματα και τις σχολάζουσες κληρονομιές. Σε πρώτη φάση έχουν καταγραφεί 2.000 αδρανή ιδρύματα και 7.000 σχολάζουσες κληρονομιές, με τις εκτιμήσεις ότι ο αριθμός αυτό θα αυξηθεί ακόμα περισσότερο καθώς πρόκειται για μία πρώτη καταγραφή που έχει γίνει από το ΥΠΕΘΟ.

Το σκεπτικό του νομοσχεδίου, σύμφωνα με τον Κυριάκο Πιερρακάκη, ειδικά για τα Ιδρύματα, είναι να υπάρξουν και ψηφιακά μέσα μέσω των οποίων θα εντοπίζεται συνολικά η διαχείριση των Ιδρυμάτων. «Για αρχή θα δημιουργήσουμε ένα καινούριου τύπου Ίδρυμα, το οποίο θα αναλάβει να τα διαχειριστεί όλα αυτά. Θα είναι σαν στέγη, θα κάνει όλη την κεντρική διαχείριση σαν ομπρέλα».

Στο πλέγμα των παρεμβάσεων περιλαμβάνονται επίσης :

·        Τα προγράμματα «Ανακαινίζω – Ενοικιάζω» και το «Σπίτι Μου 2». Το πρώτο προσφέρει επιδοτήσεις έως 10.000 ευρώ ή το 40% της δαπάνης, με την προϋπόθεση της μίσθωσης για τρία χρόνια. Το δεύτερο δίνει τη δυνατότητα σε νέους έως 45 ετών να αποκτήσουν κατοικία με άτοκα ή χαμηλότοκα στεγαστικά δάνεια, με το κράτος να καλύπτει μέρος του επιτοκίου.

·        Αναστολή ΦΠΑ στις νέες οικοδομές το οποίο επεκτείνεται για μια ακόμη μια χρονιά με σκοπό την αύξηση των προς διάθεση κατοικιών. Ο ΦΠΑ που αφορά τις αγοραπωλησίες νεόδμητων ακινήτων εφαρμόστηκε για πρώτη φορά το 2006 και τέθηκε σε αναστολή από την 1η Ιανουαρίου 2020.Υπενθυμίζεται δε ότι ο φόρος υπεραξίας ακινήτων 15%, που επιβάλλεται στα κέρδη από την πώληση ακινήτου, υπολογιζόμενα ως η διαφορά μεταξύ τιμής πώλησης και τιμής κτήσης, έχει ανασταλεί με νομοθετική παρέμβαση έως την 31η Δεκεμβρίου 2026.

·        Παράταση ισχύος μείωσης του φόρου εισοδήματος για δαπάνες αναβάθμισης κτιρίων για τα έτη 2025 και 2026. Το μπόνους για τους ιδιοκτήτες ακινήτων ανέρχεται έως και σε 3.200 ευρώ τον χρόνο για πέντε χρόνια και δίνεται σε όσους πραγματοποιούν δαπάνες ενεργειακής, λειτουργικής και αισθητικής αναβάθμισης ακινήτων (έως 16.000 ευρώ). Σημειώνεται ότι όσοι προχωρήσουν στην ανακαίνιση κλειστής κατοικίας και την ενοικιάσουν εκτός από τη φοροέκπτωση θα απαλλαγούν και από τον φόρο εισοδήματος για τα ενοίκια που θα εισπράττουν για τρία χρόνια.

·        Επέκταση περιορισμών στην λειτουργία  νέων βραχυχρόνιων μισθώσεων στα τρία δημοτικά διαμερίσματα της Αθήνας. Mάλιστα είναι υπό επεξεργασία η επέκταση των περιορισμών σε νέες περιοχές στην Ελλάδα όπου ο αριθμός διαθέσιμων κατοικιών είναι περιορισμένος.

·        Μείωση 30% στα τεκμήρια διαβίωσης για κατοικίες. Ένα μέτρο που αφορά περισσότερους από 470.000 φορολογούμενους. Ιδιοκτήτης με κύρια κατοικία 120 τετραγωνικών πλήρωνε σήμερα τεκμαρτό εισόδημα 5.800 ευρώ. Με τη μείωση, το τεκμήριο υποχωρεί στις 4.040 ευρώ, περιορίζοντας σημαντικά τη φορολογική επιβάρυνση, ειδικά για όσους δεν έχουν αντίστοιχο πραγματικό εισόδημα.

·         Διορθώσεις στην κλίμακα φορολόγησης εισοδήματος από ενοίκια. Πιο συγκεκριμένα θεσπίζεται ενδιάμεσος συντελεστής 25% για εισόδημα από ενοίκια από 12.000 έως 24.000 ευρώ. Υπενθυμίζεται ότι σήμερα έως τα 12.000 εφαρμόζεται συντελεστής 15% και στη συνέχεια αυξάνεται σε 35%. Άμεσα ωφελούμενοι εκτιμώνται σε 161.587 ιδιοκτήτες ακινήτων. Το μέτρο αναμένεται να λειτουργήσει θετικά για τη φορολογική συμμόρφωση και τη συγκράτηση των τιμών των ενοικίων.