Μακροχρόνιες μισθώσεις: Τέσσερα «κλειδιά» για την τριετή φοροαπαλλαγή των ενοικίων – Πού «παγώνουν» οι άδειες Airbnb

Τέσσερα «κλειδιά» θα ξεκλειδώνουν την απαλλαγή από το φόρο για τρία χρόνια των εισοδημάτων από ακίνητα που θα ανοίξουν ή θα αποσυρθούν από τη βραχυχρόνια και θα διατεθούν για μακροχρόνια μίσθωση.

• Θα μετράει ο χρόνος που το ακίνητο ήταν κλειστό, το εμβαδόν, η ταυτότητα ιδιοκτησίας και ο χρόνος διάθεσης στην αγορά.

Πρόκειται για βασικές προϋποθέσεις – κριτήρια, τα οποία θα ενσωματωθούν στη διάταξη για την πλήρη απαλλαγή των ιδιοκτητών από τον φόρο στα μισθώματα για τρία χρόνια. Ειδικότερα:

• Όσοι ιδιοκτήτες ακινήτων ανοίξουν και νοικιάσουν τα κλειστά σπίτια από τις 8 Σεπτεμβρίου 2024 που άρχισε η ισχύς του μέτρου έως 31 Δεκεμβρίου 2025, θα απαλλαγούν τα επόμενα τρία χρόνια από τον φόρο εισοδήματος για τα έσοδα από τα ενοίκια.
• Απαραίτητη προϋπόθεση για να αποκλειστούν οι επιτήδειοι που θα προσπαθήσουν να επωφεληθούν από την φοροαπαλλαγή, είναι πως το ακίνητο θα πρέπει να είναι κενό (όπως προκύπτει από το Ε2) ή να βρίσκεται σε βραχυχρόνια μίσθωση για τουλάχιστον 3 έτη. Ωστόσο δεν αποκλείεται να υπάρξει και δεύτερο αποδεικτικό με διακοπή της ηλεκτροδότησης για τα ακίνητα που ήταν κλειστά.      
• Το μέτρο αφορά ακίνητα με εμβαδόν έως 120 τ.μ. Στόχος η μείωση του φορολογικού βάρους σε μικρά και μεσαία εισοδήματα και όχι σε εκείνους που δεν το έχουν πραγματικά ανάγκη.
• Ταυτότητα ιδιοκτησίας: Το φορο -μπόνους αφορά αποκλειστικά ακίνητα που κατέχουν φυσικά πρόσωπα και όχι επιχειρήσεις.

Με την φοροαπαλλαγή ένας ιδιοκτήτης με ενοίκιο 1.000 ευρώ το μήνα θα έχει ετήσιο φορολογικό όφελος 1.800 ευρώ ή 5.400 ευρώ στην τριετία ενώ για μηνιαίο μίσθωμα 1.660 ευρώ ή 20.000 ευρώ το χρόνο το όφελος διαμορφώνεται σε 4.600 ευρώ.

• Επισημαίνεται ότι τα εισοδήματα από ενοίκια φορολογούνται με συντελεστές από 15% έως 45% με τα πρώτα 12.000 ευρώ εισοδήματος να φορολογούνται με 15%, στο κλιμάκιο από 12.001 έως 35.000 ευρώ ο συντελεστής είναι 35% και τα εισοδήματα άνω των 35.000 ευρώ φορολογούνται με 45% ευρώ.

Οι απώλειες του προϋπολογισμού από το συγκεκριμένο μέτρο υπολογίζονται σε περίπου 3 εκατ. ευρώ για το 2025 και 13 εκατ. ευρώ κατ’ έτος για την τριετία 2026-2028.

Όπως προκύπτει από τα στοιχεία του υπουργείου Οικονομικών, το 2023 υπήρχαν περίπου 600 χιλιάδες κλειστά ακίνητα σε όλη τη χώρα ( 995.500 δικαιώματα), ενώ από τα κενά ακίνητα στην τριετία 2020-2022 μόνο 7.000 ή το 1,2% διατέθηκαν για μίσθωση.

«Φρένο» στο Airbnb

Στο πλαίσιο των παρεμβάσεων για την επίλυση της στεγαστικής κρίσης, μπαίνουν περιορισμοί στις βραχυχρόνιες μισθώσεις (Airbnb) σε τρία κορεσμένα δημοτικά διαμερίσματα της Αθήνας καθώς «παγώνουν» για ένα χρόνο οι άδειες. Πρόκειται για:

• Το 1ο Δημοτικό Διαμέρισμα που περιλαμβάνει τις περιοχές: Κουκάκι, Πλάκα, Κολωνάκι, Σύνταγμα – Ομόνοια – Μοναστηράκι, Εξάρχεια, Ιλίσια, Νεάπολη.
• Το 2ο Δημοτικό Διαμέρισμα: Μετς, Νέος Κόσμος, Άγιος Αρτέμιος, Παγκράτι, και:
• Το 3ο Δημοτικό Διαμέρισμα: Βοτανικός, Μεταξουργείο, Γκάζι, Πετράλωνα, Ρουφ.

Ασφάλειες και ΕΝΦΙΑ

Όσον αφορά στον ΕΝΦΙΑ, την έκπτωση του 20% θα κερδίσουν όσοι ιδιοκτήτες κατοικιών αντικειμενικής αξίας έως 500.000 ευρώ, τις ασφαλίσουν και για τους τρείς κινδύνους από φυσικές καταστροφές (πυρκαγιά, πλημμύρα και σεισμό).

Για παράδειγμα ιδιοκτήτης με ΕΝΦΙΑ ύψους 400 ευρώ εάν  έχει ασφαλίσει τη κατοικία του για ολόκληρο το έτος θα πληρώσει το 2025 φόρο 320 ευρώ. Δηλαδή θα έχει ετήσιο όφελος 80 ευρώ από 40 ευρώ που ήταν η έκπτωση (10%) στο φετινό λογαριασμό.

Η έκπτωση 10% στον ΕΝΦΙΑ διατηρείται για τους ιδιοκτήτες ασφαλισμένων κατοικιών μεγαλύτερης αξίας, δηλαδή άνω των 500.000 ευρώ.

• Οι ιδιοκτήτες ακινήτων μεγάλης αξίας θα πρέπει να γνωρίζουν ακόμα ότι εάν δεν ασφαλίσουν τις κατοικίες τους, από τον Απρίλιο του 2025 δεν θα αποζημιώνονται από το κράτος σε περίπτωση ζημιάς από φυσικές καταστροφές.

Υπάρχουν ακόμα οι εξής προϋποθέσεις:

• Οι κατοικίες να είναι ασφαλισμένες σε ασφαλιστική επιχείρηση εγγεγραμμένη στο Μητρώο Ασφαλιστικών Επιχειρήσεων, που τηρείται στη Διεύθυνση Εποπτείας Ιδιωτικής Ασφάλισης της Τράπεζας της Ελλάδος.
• Η ασφάλιση να αφορά το προηγούμενο έτος και να έχει διάρκεια τουλάχιστον τριών μηνών. Αν η διάρκεια της ασφάλισης είναι μικρότερη του ενός έτους, η μείωση του ΕΝΦΙΑ προσαρμόζεται αναλογικά. Ακίνητο ασφαλισμένο για λιγότερες από 90 ημέρες εντός του ίδιου έτους δεν δικαιούται έκπτωση.
• Η ασφάλιση να καλύπτει το σύνολο της αξίας του ακινήτου. Ως αξία του ακινήτου λαμβάνεται η αξία ανακατασκευής του κτίσματος ή των κτισμάτων, μη υπολογιζόμενης της αξίας του οικοπέδου η οποία δεν μπορεί να υπολείπεται των 1.000 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο.