Με ρυθμούς πολύ ταχύτερους του πληθωρισμού αυξήθηκαν οι τιμές των ακινήτων στο τρίμηνο Ιανουαρίου-Μαρτίου 2022, σύμφωνα με τα στοιχεία της Τράπεζας Ελλάδας, των εμπορικών τραπεζών αλλά και των επαγγελματιών της αγοράς. Σύμφωνα με τα στοιχεία αυτά, η άνοδος -που ξεκίνησε το 2017-2018, κυρίως λόγω του Airbnb και της ζήτησης τουριστικών ακινήτων- επιταχύνθηκε κατά το πρώτο τρίμηνο του τρέχοντος έτους.
Η άνοδος ήταν, σύμφωνα με τον δείκτη της Τράπεζας Ελλάδας, το 2021 7,1% (4,5% το 2020). Με διάκριση κατά γεωγραφική περιοχή, οι υψηλότεροι ετήσιοι ρυθμοί αύξησης στις τιμές διαμερισμάτων καταγράφηκαν στην Αθήνα (9,1%) και στη Θεσσαλονίκη (6,9%).
Έκρηξη το 2022
Σύμφωνα με τα στοιχεία του δείκτη τιμών SPI του δικτύου ηλεκτρονικών αγγελιών Spitogatos, η αύξηση τιμών και ενοικίων το πρώτο τρίμηνο του τρέχοντος έτους είναι εκρηκτική κατά τη διάρκεια του Ιανουαρίου - Φεβρουαρίου - Μαρτίου 2022. Ανά περιοχή:
* Στα νότια προάστια αύξηση κατά 10%, με τη μέση τιμή για τις κατοικίες προς πώληση να φτάνει τα 2.977 ευρώ το τ.μ.
*Στον Πειραιά η αντίστοιχη ποσοστιαία αύξηση ήταν 11,10% (1.667 ευρώ το τ.μ. κατά μέσο όρο)
* Στα βόρεια προάστια καταγράφεται αύξηση 7%, όπου στο πρώτο τρίμηνο του έτους και οι μέσες τιμές πώλησης κατοικιών αυξήθηκαν στα 2.542 ευρώ το τ.μ.
* Στα δυτικά προάστια αύξηση 7,10% σημείωσαν οι τιμές πώλησης των κατοικιών φτάνοντας κατά μέσο όρο στα 1.472 ευρώ το τ.μ.
* Στο κέντρο της Αθήνας αύξηση 7,10% σημείωσαν οι τιμές των ακινήτων στο διάστημα Ιανουαρίου - Φεβρουαρίου - Μαρτίου 2022. Οι μέσες τιμές πώλησης των κατοικιών έφτασαν τα 1.667 ευρώ το τετραγωνικό.
* Στον νομό Θεσσαλονίκης αύξηση 9,5% (μέση τιμή του τ.μ. τετραγωνικού 1.676 ευρώ).
* Αντίστοιχη και σε ορισμένες περιπτώσεις ταχύτερη αύξηση εμφανίζουν και τα ενοίκια, με τη μεγαλύτερη άνοδο να καταγράφεται στο 17,2% (7,50 ευρώ το τ.μ.) στα ανατολικά προάστια.
* Σημαντικές αυξήσεις 13,6% κατέγραψαν επίσης τα ενοίκια στα νότια προάστια και έφτασαν τα 10,39 ευρώ το τ.μ.
Οι αιτίες
Από το 2017 μέχρι και το 2020 οι βασικές αιτίες της ανόδου εντοπίζονταν σε δύο βασικούς λόγους:
1. Το Airbnb, που μετέτρεψε μεγάλες περιοχές των κεντρικών συνοικιών της Αθήνας σε ζώνες τουριστικών καταλυμάτων
2. Η Golden Visa, που δινόταν σε όσους ξένους υπηκόους αγόραζαν ακίνητα αξίας τουλάχιστον 250.000 ευρώ.
Τώρα προστέθηκαν μερικές ακόμη ισχυρότερες (προσωρινά τουλάχιστον) αιτίες:
* Η καθήλωση των επιτοκίων καταθέσεων σε μηδενικό σχεδόν επίπεδο. Για τους «ραντιέρηδες» (εισοδηματίες χαμηλού ρίσκου επενδύσεων), οι αποδόσεις των δεκαετών ομολόγων του Ελληνικού Δημοσίου φτάνουν στο 2,5%-2,8%. Την ίδια στιγμή, οι αποδόσεις των ακινήτων (πρόσοδοι από ενοίκια) μετά την αφαίρεση φόρων και κόστους μελλοντικών επισκευών φτάνουν στην περιοχή του 6%-6,5% δηλαδή είναι υπερδιπλάσιες. Πρακτικά αυτό σημαίνει ότι μια επένδυση 100.000 ευρώ σε ακίνητο με βάση τα τρέχοντα ενοίκια θα αποδίδει ετησίως 6.000 - 6.500 ευρώ, ενώ η τοποθέτησή τους σε δεκαετή ομόλογα του Δημοσίου θα απέδιδε 2.800 ευρώ ετησίως και πιθανώς μέχρι 300-500 ευρώ σε τραπεζική κατάθεση. Σύμφωνα με τα όσα παρουσίασε πρόσφατα στο πλαίσιο του 4ου BnB Greece Conference 2022 ο πρώην υποδιοικητής της Τράπεζας Ελλάδας και επικεφαλής του τμήματος ακινήτων της Κεντρικής Τράπεζας Θ. Μητράκος, οι άμεσες ξένες επενδύσεις έφτασαν τον τελευταίο χρόνο τα 1,2 δισ. ευρώ σε εισροές για αγορές και επιπλέον 700-800 εκατ. για διαχείριση ακινήτων. Υπάρχει ιδιαίτερη ζήτηση από διεθνή funds.
* Οι τράπεζες έχουν ξεκινήσει και πάλι τη χορήγηση στεγαστικών δανείων (έφτασαν τα 900 εκατομμύρια το 2021 έναντι 3 δισ. το 2008).
* Παρά την άνοδο των τιμών, υπάρχει ένα gap (άνοιγμα) μεταξύ του προ κρίσης του 2009 επιπέδου με τις τρέχουσες αυξημένες τιμές. Γενικά σε περιόδους πληθωριστικής έκρηξης τα ακίνητα θεωρείται ότι προστατεύουν τα επενδυόμενα κεφάλαια.
* Υπάρχει μείωση του φόρου ακινήτων για τις μεγάλες ιδιοκτησίες από την κυβέρνηση Μητσοτάκη.
Η κατάσταση στην αγορά ακινήτων απασχόλησε και το πρόσφατο Οικονομικό Φόρουμ των Δελφών, με τους περισσότερους ειδικούς της αγοράς ακινήτων να συνομολογούν ότι υπάρχουν στοιχεία «φούσκας» στην έκρηξη τιμών και ενοικίων στα ακίνητα
Οι κοινωνικές συνέπειες
Η τεράστια αύξηση των ενοικίων στα μικρά και μεσαία διαμερίσματα λόγω του Airbnb μπορεί να σημείωσε κάμψη εξαιτίας της πανδημίας και της τουριστικής καθίζησης του 2020. Όμως το 2021 οι τάσεις ανόδου επανήλθαν, κάτι που συνεχίστηκε με μεγαλύτερη ένταση το 2022. Οι δυσκολίες εξεύρεσης μικρών κατοικιών δημιούργησαν τεράστια προβλήματα σε φοιτητές και εν γένει νέους.
Σύμφωνα με τα στοιχεία της Τράπεζας Ελλάδας και της Ευρωπαϊκής Κεντρικής Τράπεζας, το ποσοστό ιδιοκατοίκησης για τα νέα ζευγάρια 25 ώς 44 ετών στους νέους 25 έως 44 χρονών μειώθηκε κατά 20 ποσοστιαίες μονάδες τα τελευταία 20 με 30 χρόνια, κάτι που οφείλεται κατά 50% στις συνθήκες που επικρατούν στην αγορά εργασίας.
«Δηλαδή τα αβέβαια εισοδήματα, τα μεγάλα διαστήματα ανεργίας και οι χαμηλές αμοιβές είναι ο κύριος παράγοντας που μειώνει τη δυνατότητα νέων να συμμετέχουν στην αγορά κατοικίας. Και αυτό έχει δύο λόγους: πρώτον, δεν είναι σε θέση να συσσωρεύσουν το απαραίτητο κεφάλαιο που χρειάζεται και, δεύτερον, να συμμετέχουν στη στεγαστική πίστη. Αυτήν τη στιγμή, οι τράπεζες δανειοδοτούν περίπου το 65 με 70% της αξίας του ακινήτου, ενώ, από την άλλη, οι ενδιαφερόμενοι αυτής της κατηγορίας δεν ικανοποιούν τα κριτήρια για να συμμετάσχουν στη στεγαστική πίστη» σύμφωνα με τον κ. Θ Μητράκο.
Πηγή: Η Αυγή
